Mietvertrag möblierte Wohnung auf Zeit rechtssicher gestalten

Ein Mietvertrag für eine möblierte Wohnung auf Zeit ist Ihre wichtigste Absicherung. Sie vermieten ja nicht nur vier Wände. Sie überlassen jemandem Ihr Eigentum, Ihre Möbel, Ihre Ausstattung. Dieser besondere Vertrag regelt zwei Dinge auf einmal: die zeitliche Begrenzung der Miete und die klare Nutzung Ihrer Möbel.

Mieter bekommen so die größte Freiheit. Sie als Vermieter können höhere Einnahmen erzielen und haben weniger Leerstand. Eine gute Situation für beide Seiten, wenn man es richtig macht.

Was einen Mietvertrag für möbliertes Wohnen auf Zeit ausmacht

Das Vermieten einer möblierten Wohnung auf Zeit ist sehr beliebt. Es ist die perfekte Lösung für viele Menschen. Zum Beispiel für Arbeiter, die für ein Projekt nach Hannover kommen. Oder für neue Mitarbeiter in der Probezeit. Sie suchen oft nur für ein paar Monate eine Bleibe. Für Sie als Vermieter öffnet das einen wachsenden Markt mit guten Möglichkeiten.

Wichtig bei so einem Vertrag ist die saubere Verbindung von Befristung und Möblierung. Beide Punkte müssen klar und rechtssicher aufgeschrieben sein. Sonst gibt es später Streit. Im Vergleich zur normalen, langen Vermietung sind hier viele Dinge anders. Das fängt bei den Kündigungsfristen an und hört bei der Miete noch lange nicht auf. Mehr zu den Grundlagen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema möbliert Wohnen auf Zeit.

Unterschiede zum normalen Mietvertrag

Der klarste Unterschied ist die Laufzeit. Ein normaler Mietvertrag läuft meistens unbegrenzt. Ein Zeitmietvertrag hat dagegen ein festes Enddatum. Das gibt Ihnen als Vermieter eine sehr gute Planungssicherheit.

Der zweite große Punkt ist die Ausstattung. Sie vermieten nicht nur den Wohnraum. Sie vermieten auch alle Möbel und Geräte – vom Sofa über den Löffel bis zum Fernseher. All das muss genau aufgeschrieben werden. Eine genaue Liste der Möbel ist deshalb keine Option, sondern ein Muss.

Ein guter Mietvertrag für möbliertes Wohnen auf Zeit schützt beide Seiten. Er schafft klare Regeln für die Mietdauer, die Nutzung der Einrichtung und das Geld.

Dieser Markt wächst stark. Eine Studie hat gezeigt, dass 2022 schon rund 14 Prozent aller Mieter in Deutschland in möblierten Wohnungen lebten. Zwischen 2013 und 2022 ist die Zahl der angebotenen möblierten Wohnungen sogar um 45 Prozent gestiegen.

Vergleich: befristet und möbliert vs. unbefristet und unmöbliert

Damit Sie die Unterschiede schnell erkennen, haben wir die beiden Vertragsarten verglichen. Diese Tabelle zeigt die wichtigsten Punkte. So können Sie die richtige Wahl treffen.

Die Übersicht zeigt es deutlich: Der Mietvertrag für eine möblierte Wohnung auf Zeit ist ein Spezialfall. Er ist perfekt für kurze bis mittlere Mietzeiten.

Wenn Sie mehr wissen wollen oder Tipps rund ums Wohnen suchen, gibt es online Umfassende Ratgeber zu verschiedenen Heimthemen.

Die rechtlichen Grundlagen: So wird Ihr befristeter Mietvertrag sicher

Ein Mietvertrag für eine möblierte Wohnung auf Zeit ist kein normales Dokument. Hier gelten klare Regeln. Wer diese Regeln nicht beachtet, riskiert etwas. Der Vertrag könnte dann als unbefristet gelten. Und das will wirklich niemand. Das Gesetz schützt Mieter stark vor willkürlichen Befristungen. Deshalb brauchen Sie als Vermieter immer einen guten und klaren Grund, warum die Wohnung nur für eine bestimmte Zeit vermietet wird.

Ohne einen solchen Grund ist die Befristung ungültig. Ihr Zeitmietvertrag wird dann rechtlich zu einem normalen, unbefristeten Vertrag. Das bedeutet, Ihr Mieter könnte viel länger bleiben, als Sie es geplant hatten. Um das zu verhindern, müssen Sie die Spielregeln genau kennen und im Vertrag sauber aufschreiben.

Die wichtige Frage ist also: Ist Ihr Mietverhältnis wirklich befristet oder wird es unbefristet? Diese Grafik zeigt es genau.

Man sieht sofort: Die Befristung ist das Wichtigste. Sie hat besondere rechtliche Regeln.

Der Befristungsgrund nach § 575 BGB – Ihr wichtigster Paragraph

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist hier Ihr bester Freund. Genauer gesagt: Der § 575 BGB. Dieser Paragraph legt klar fest, welche Gründe für eine Befristung erlaubt sind. Stellen Sie ihn sich wie einen Türsteher vor. Nur mit einem gültigen Grund ist Ihr befristeter Vertrag wirksam. Fehlt dieser Grund oder ist er unklar, gilt der Vertrag als unbefristet.

Die gute Nachricht ist: Die erlaubten Gründe sind sehr praktisch. Sie müssen keine komplizierten juristischen Texte schreiben. Sie müssen nur Ihre Pläne ehrlich und klar erklären.

Diese drei Gründe erlaubt das Gesetz:

• Eigenbedarf: Sie selbst oder enge Familienangehörige (Kinder, Eltern, Enkel) wollen die Wohnung nach der Mietzeit nutzen. Auch der Bedarf für eine Pflegekraft oder Haushaltshilfe zählt dazu.
• Umbau oder Abriss: Sie planen große Bauarbeiten, die die Wohnung unbewohnbar machen. Es geht hier um eine Kernsanierung, nicht nur um neue Farbe.
• Werkswohnung: Die Wohnung soll nach Vertragsende an einen Mitarbeiter Ihrer Firma vermietet werden. Das ist vor allem für Firmen interessant, die Wohnraum für Angestellte haben.

Ganz wichtig: Der Grund muss unbedingt schriftlich im Mietvertrag stehen. Eine mündliche Absprache ist hier wertlos und nicht gültig.

Die richtige Formulierung im Vertrag: klar und deutlich

Es reicht nicht, einfach nur „Eigenbedarf“ in den Vertrag zu schreiben. Sie müssen den Grund genau und verständlich erklären. Der Mieter muss bei der Unterschrift genau wissen, warum der Vertrag an einem bestimmten Datum endet.

Hier sind ein paar gute Beispiele, wie das aussehen kann:

• Bei Eigenbedarf: „Das Mietverhältnis ist befristet bis zum [Enddatum], da die Vermieterin die Wohnung ab diesem Zeitpunkt für ihre Tochter, [Name der Tochter], braucht. Sie beginnt dann ihr Studium an der Hochschule Hannover.“
• Bei Umbau: „Das Mietverhältnis endet am [Enddatum], da der Vermieter ab dann eine große Sanierung der Wohnung plant. Dabei werden die gesamten Elektro- und Wasserleitungen erneuert. Auch die Zimmer werden neu aufgeteilt, was die Wohnung unbewohnbar macht.“

Eine klare, ehrliche Formulierung schafft Vertrauen und verhindert späteren Streit. Seien Sie lieber zu genau als zu ungenau – das erspart Ihnen Kopfschmerzen.

Eine Warnung: Fällt der Grund für die Befristung später weg – die Tochter studiert doch in Hamburg –, kann der Mieter eine Verlängerung verlangen. Er kann sogar einen unbefristeten Vertrag fordern. Ihre Pläne sollten also bei Vertragsabschluss schon feststehen. Mehr zu den verschiedenen Modellen des Wohnens auf Zeit finden Sie auch in unserem Ratgeber zum Thema Mieten auf Zeit.

Besondere Regeln für Kündigung und Mieterschutz

Ein gültiger Zeitmietvertrag hat eine wichtige Besonderheit. Die normale, ordentliche Kündigung ist für beide Seiten – Mieter und Vermieter – während der Laufzeit nicht möglich. Der Vertrag läuft einfach zum vereinbarten Datum aus, ganz ohne Kündigung.

Für Sie als Vermieter bedeutet das eine große Planungssicherheit. Sie wissen auf den Tag genau, wann die Wohnung wieder frei wird. Aber auch der Mieter hat einen Vorteil: Sie können ihm nicht plötzlich wegen Eigenbedarfs kündigen.

Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung aus wichtigem Grund bleibt aber immer möglich. Zahlt der Mieter zum Beispiel monatelang keine Miete oder zerstört die Wohnung, müssen Sie das nicht hinnehmen. Diese Regel schützt Sie vor schlimmen Situationen.

Diese Klauseln gehören in jeden sicheren Mietvertrag

Ein lückenloser Mietvertrag ist Ihr bester Schutz gegen späteren Ärger. Stellen Sie ihn sich wie eine genaue Bauanleitung für ein faires Miteinander vor. Je genauer die Pläne sind, desto stabiler steht am Ende das Haus. Dieser Teil ist Ihre praktische Checkliste für alles, was in den Vertrag muss.

Wir starten mit den Grundlagen – den Pflichtangaben, die in keinem Vertrag fehlen dürfen. Danach schauen wir uns die wirklich wichtigen Zusatzklauseln an. Genau diese machen einen guten Mietvertrag für eine möblierte Wohnung auf Zeit erst richtig sicher und nützlich.

Unverzichtbar: Die grundlegenden Pflichtangaben

Jeder Mietvertrag, ob befristet oder nicht, braucht bestimmte Pflichtangaben. Diese Infos sind nicht nur nett, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Sie schaffen rechtliche Klarheit. Fehlen sie, ist der ganze Vertrag schnell anfechtbar.

Diese Punkte müssen Sie unbedingt aufschreiben:

• Vollständige Namen und Adressen: Wer sind die Vertragspartner? Nennen Sie sich als Vermieter und jeden einzelnen Mieter mit vollem Namen und aktueller Adresse.
• Genaue Beschreibung der Wohnung: Wo ist die Wohnung? Geben Sie die genaue Adresse an, mit Stockwerk und Lage (z. B. „2. OG links“). Auch die Wohnungsgröße in Quadratmetern und die Zahl der Zimmer gehören dazu.
• Mietdauer: Halten Sie den genauen Start- und Endpunkt des Mietverhältnisses fest. Bei einem Zeitmietvertrag müssen Sie hier auch den Grund für die Befristung angeben.
• Miethöhe und Zusammensetzung: Listen Sie klar auf, woraus die Miete besteht: Kaltmiete, Nebenkostenpauschale oder -vorauszahlung und die daraus entstehende Gesamtmiete.

Mit dieser Basis schaffen Sie ein solides Gerüst. So vermeiden Sie von Anfang an Missverständnisse darüber, wer was, wie lange und zu welchem Preis mietet.

Die Inventarliste als Herzstück des Vertrags

Wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten, geht es um mehr als nur Wände. Sie überlassen dem Mieter Ihr Eigentum – vom Sofa bis zum Salzstreuer. Eine genaue Inventarliste ist deshalb kein optionales Extra. Sie ist das absolute Herzstück Ihres Vertrages.

Stellen Sie sich die Liste wie ein gemeinsames Fotoalbum vor. Sie zeigt den Zustand aller Gegenstände bei Einzug. Sie gehört als fester Anhang zum Mietvertrag.

Eine genaue Inventarliste ist die beste Versicherung gegen Streit beim Auszug. Sie hält schwarz auf weiß fest, was zur Wohnung gehört und in welchem Zustand es ist.

Schreiben Sie jeden einzelnen Gegenstand auf, am besten Raum für Raum. Statt nur „Geschirr“ zu schreiben, listen Sie lieber auf: „6 große Teller, 6 kleine Teller, 6 Tassen“. Notieren Sie auch Marken von Elektrogeräten und vielleicht schon vorhandene kleine Macken, wie einen Kratzer auf dem Tisch. Gute Fotos sind die perfekte Ergänzung.

Wichtige Zusatzklauseln für mehr Sicherheit

Neben der Inventarliste gibt es noch ein paar weitere Klauseln, die sehr wertvoll sind. Sie regeln die typischen Probleme des Alltags und schaffen von Anfang an klare Spielregeln.

Regelung zur Endreinigung Legen Sie genau fest, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben werden muss. Eine gute und faire Lösung ist eine professionelle Endreinigung. Die Kosten dafür werden als Pauschale festgelegt. Das erspart Ihnen lange Diskussionen darüber, was „besenrein“ oder „sauber“ bedeutet.

• Mustertext: „Die Wohnung wird professionell gereinigt übergeben. Der Mieter trägt die Kosten für eine professionelle Endreinigung nach Auszug in Höhe von pauschal 150,00 €. Dieser Betrag kann mit der Kaution verrechnet werden.“

Hausordnung und besondere Regeln Gibt es eine Hausordnung für das ganze Gebäude? Dann machen Sie diese zum festen Teil des Mietvertrags. Regeln Sie außerdem wichtige Punkte wie ein Rauchverbot in der Wohnung oder die Haltung von Haustieren. Was nicht schriftlich steht, ist später schwer durchzusetzen.

Nebenkosten als Pauschale Gerade bei der Vermietung auf Zeit ist eine Nebenkostenpauschale eine sehr gute Idee. Anders als bei einer Vorauszahlung gibt es hier keine komplizierte Jahresabrechnung. Das spart beiden Seiten viel Arbeit und Nerven.

Diese Pauschale ist ein fester monatlicher Betrag. Er deckt alle Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Strom und sogar Internet ab. Die Höhe sollte natürlich fair sein und Ihre tatsächlichen Kosten decken. Eine Studie aus 2023 zeigte, dass die Miete für möblierte Wohnungen in Berlin bei 23,01 €/m² lag. Unmöblierte Wohnungen kosteten nur 15,00 €/m².

Ein Vertrag, der all diese Punkte hat, ist eine sichere Sache. Er schützt Ihr Eigentum und schafft ein klares, faires Mietverhältnis. In unserem Artikel zum Thema Wohnung möbliert vermieten finden Sie noch mehr hilfreiche Tipps.

Besonderheiten bei der Vermietung an Firmen

Die Vermietung an Firmen ist ein großer Markt und für Vermieter oft sehr gut. Statt mit einer Privatperson haben Sie es mit einer Firma zu tun. Diese sucht eine schöne, möblierte Wohnung für ihre Mitarbeiter. Das bedeutet meistens: mehr Zuverlässigkeit, mehr Professionalität. Aber Achtung, es bedeutet auch, dass der Mietvertrag ein paar besondere Regeln braucht.

Ein Mietvertrag für eine möblierte Wohnung auf Zeit mit einer Firma ist anders als der normale Vertrag mit Privatleuten. Wer diese Unterschiede kennt, hat einen klaren Vorteil. So sichern Sie sich nicht nur rechtlich ab. Sie sorgen auch von Anfang an für einen reibungslosen Ablauf, bei dem jeder weiß, woran er ist – vor allem bei der Haftung.

Wer ist Ihr Vertragspartner und wer haftet?

Der größte Unterschied ist klar: Ihr Mieter ist nicht die Person, die in Ihrer Küche Kaffee kocht, sondern die Firma selbst. Die Firma unterschreibt den Vertrag, überweist die Miete und ist Ihr direkter Ansprechpartner.

Das hat einen großen Vorteil: Firmen haben oft eine gute Zahlungsfähigkeit. Das lässt sich leichter prüfen. Wenn etwas ist, telefonieren Sie nicht mit einem einzelnen Mieter, sondern mit einer professionellen Abteilung der Firma.

Gleichzeitig muss aber die Haftung klar geregelt sein. Was passiert, wenn der Mitarbeiter in der Wohnung aus Versehen den teuren Parkettboden kaputt macht?

• Der Vertragspartner haftet: Ganz einfach – die Firma, die den Vertrag unterschrieben hat, ist für alles verantwortlich. Das schließt auch Schäden ein, die der Mitarbeiter verursacht.
• Klare Regelung im Vertrag: Schreiben Sie eine Klausel in den Vertrag. Sie muss klarstellen, dass die Firma für alle Handlungen des Bewohners haftet, als wären es die eigenen.

Eine solche Klausel ist sehr wertvoll. Sie gibt Ihnen die Sicherheit, bei Problemen einen finanzstarken und erreichbaren Ansprechpartner zu haben.

Den Bewohner benennen und Mitarbeiterwechsel regeln

Auch wenn die Firma Ihr Mieter ist, wollen Sie natürlich wissen, wer in Ihrer Wohnung schläft. Der Name des jeweiligen Mitarbeiters gehört deshalb unbedingt in den Mietvertrag. Am besten schreiben Sie ihn in eine eigene Klausel oder einen Anhang.

Halten Sie im Vertrag fest, dass nur die genannte Person die Wohnung bewohnen darf. Jede Weitergabe an andere Personen oder Kollegen braucht Ihre schriftliche Zustimmung. So einfach ist das.

Und was ist, wenn die Firma den Mitarbeiter austauschen will? Das kommt oft vor – ein Projekt endet, ein neues startet, ein neuer Experte kommt. Für diesen Fall sollten Sie eine kluge Regelung im Vertrag haben.

Sie können zum Beispiel vereinbaren, dass ein Mitarbeiterwechsel möglich ist, aber nur mit Ihrer Erlaubnis. So behalten Sie die Kontrolle, wer in Ihrer Wohnung ein- und ausgeht. Sie geben der Firma aber trotzdem die Freiheit, die sie braucht. Ausführliche Infos dazu, was rechtlich wichtig ist, wenn ein Arbeitgeber eine Wohnung für einen Arbeitnehmer mietet, haben wir für Sie in einem eigenen Artikel.

Rechnungsstellung mit Mehrwertsteuer

Wenn Sie an eine Firma vermieten, ist das ein Geschäft zwischen zwei Profis. Das hat natürlich auch Folgen für die Steuern, vor allem bei der Umsatzsteuer (also der Mehrwertsteuer). Normalerweise ist die Vermietung von Wohnraum umsatzsteuerfrei.

Unter bestimmten Umständen können Sie sich aber für die Umsatzsteuer entscheiden. Das ist besonders bei kurzen Vermietungen zur Beherbergung wichtig. Und genau das ist bei möblierten Wohnungen auf Zeit oft der Fall.

• Rechnung mit ausgewiesener MwSt.: Firmenkunden brauchen fast immer eine saubere Rechnung, auf der die Mehrwertsteuer extra steht. Nur dann können sie sich diese als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen.
• Steuerberater fragen – unbedingt!: Das Thema ist nicht einfach. Klären Sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater, ob die Option zur Umsatzsteuer für Sie infrage kommt. Fragen Sie auch, welche Vorteile sie bringt und was Sie dafür tun müssen.

Eine korrekte Rechnung ist kein Hexenwerk, sondern ein Zeichen von Professionalität. Sie machen es Ihrem Firmenkunden damit leichter und stärken die Geschäftsbeziehung. Wenn Sie diese Punkte im Kopf behalten, sind Sie auf dem Markt der Firmenvermietung sicher und erfolgreich unterwegs.

Miete und Kaution fair und rechtssicher festlegen

Der richtige Mietpreis ist sehr wichtig. Setzen Sie ihn zu hoch an, bleibt die Wohnung leer. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Die Kunst ist es, den perfekten Preis zu finden – einen fairen Preis, der die Qualität Ihrer Wohnung zeigt und bei dem sich beide Seiten wohlfühlen.

Eine saubere Berechnung ist dafür die beste Grundlage. Es geht darum, alle Posten ehrlich aufzulisten, von der normalen Miete bis zum Wert Ihrer Einrichtung. Das schafft Klarheit und verhindert spätere Diskussionen über den Preis.

So berechnen Sie die Miete richtig

Der Preis für eine möblierte Wohnung ist ein Paket. Die Grundlage ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist die Miete für eine leere Wohnung in Ihrer Lage. Oben drauf kommt dann der wichtige Möblierungszuschlag.

Stellen Sie es sich wie beim Autokauf vor: Die Kaltmiete ist das Grundmodell. Der Möblierungszuschlag und die Nebenkosten sind die Extras. Sie machen das Ganze erst komplett und bequem. Am Ende zählt der Gesamtpreis, den Ihr Mieter bezahlt.

Möblierungszuschlag fair bestimmen

Mit dem Möblierungszuschlag bekommen Sie Geld für die Abnutzung und Nutzung Ihrer Möbel. Aber wie hoch darf er sein? Eine gute und vom Gericht anerkannte Methode ist das „Hamburger Modell“.

Das Ganze funktioniert in drei einfachen Schritten:

1. Zeitwert der Möbel berechnen: Finden Sie heraus, was Ihre Möbel aktuell wert sind. Eine gute Faustregel ist eine Lebensdauer von 10 Jahren. Pro Jahr verlieren die Möbel also 10 % ihres Kaufpreises.
2. Verzinsung hinzufügen: Auf diesen Zeitwert schlagen Sie eine Pauschale für das investierte Geld. Üblich und fair sind hier Zinssätze zwischen 10 % und 15 %.
3. Monatsbetrag ausrechnen: Die Summe aus jährlichem Wertverlust und Zinsen teilen Sie einfach durch 12. Das ist Ihr monatlicher Möblierungszuschlag.

Ein klar berechneter Möblierungszuschlag ist Ihr bester Schutz vor dem Vorwurf zu hoher Miete. Er schafft Vertrauen und zeigt Ihrem Mieter, dass Sie fair rechnen.

Pauschalmiete oder Nebenkostenvorauszahlung

Gerade beim Mietvertrag für eine möblierte Wohnung auf Zeit ist die Pauschalmiete die beste Lösung. Der Mieter zahlt einen festen Betrag pro Monat. Damit sind alle Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Strom und sogar Internet bezahlt. Das erspart beiden Seiten die nervige und oft komplizierte Jahresabrechnung.

Eine Nebenkostenvorauszahlung mit genauer Abrechnung ist auch möglich. Aber in der Praxis ist das oft ein Albtraum. Meist ist der Mieter schon weg, wenn die Abrechnung kommt. Die Pauschalmiete ist hier einfach die bequemere und sicherere Variante für alle.

Der Trend spricht für sich: Der Markt für möbliertes Wohnen wächst. In Städten wie Berlin hat sich die Zahl der möblierten Angebote seit 2013 mehr als vervierfacht. Sie lag zeitweise bei fast 25 % aller Angebote. Wer mehr Zahlen sehen will, findet hier eine spannende Analyse zum Thema möbliertes Wohnen.

Die Kaution rechtssicher handhaben

Die Kaution ist Ihr finanzielles Sicherheitsnetz. Sie hilft, falls mal etwas kaputtgeht oder eine Miete ausbleibt. Aber Vorsicht: Der Gesetzgeber hat hier ganz klare Spielregeln aufgestellt. Diese schützen Mieter vor zu hohen Forderungen.

Obergrenze beachten

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Ganz wichtig: Der Möblierungszuschlag und die Nebenkostenpauschale werden hier nicht mitgerechnet. Fordern Sie mehr, ist die Regel im Vertrag ungültig. Der Mieter kann das zu viel gezahlte Geld sofort zurückfordern.

Korrekte Geldanlage ist Pflicht

Sie dürfen das Geld nicht einfach auf Ihr privates Konto legen. Das Gesetz schreibt klar vor, dass Sie die Kaution getrennt von Ihrem eigenen Geld anlegen müssen. Die beste Lösung ist ein spezielles Mietkautionskonto oder ein Sparbuch. Das wird an den Mieter verpfändet. Die Zinsen, die das Geld bringt, gehören allein dem Mieter. Nach dem Auszug zahlen Sie die Kaution mit Zinsen zurück, sobald alles geklärt ist. Wie viel Zeit Sie dafür haben, erklären wir in unserem Artikel zur Frist für die Rückzahlung der Kaution.

Die Wohnungsübergabe reibungslos gestalten

Der Einzug und der Auszug sind die wichtigsten Momente in jedem Mietverhältnis. Hier zeigt sich, wie gut die Absprachen waren und ob alles fair abläuft. Mit der richtigen Vorbereitung schaffen Sie diese Termine aber ganz entspannt und professionell.

Das wichtigste Werkzeug dafür ist ein lückenloses Übergabeprotokoll. Es ist Ihr gemeinsames Logbuch. Es hält den Zustand der Wohnung schwarz auf weiß fest. So vermeiden Sie spätere Diskussionen und sorgen für einen guten Start und ein faires Ende.

Das Übergabeprotokoll als wichtigstes Werkzeug

Ein gutes Übergabeprotokoll ist mehr als nur eine Liste. Es ist eine gemeinsame Prüfung, die beide Seiten vor falschen Forderungen schützt. Nehmen Sie sich für die Übergabe – egal ob bei Einzug oder Auszug – genug Zeit. Machen Sie sie am besten bei Tageslicht, wenn man alles gut sehen kann.

Gehen Sie gemeinsam mit dem Mieter Raum für Raum durch die Wohnung. Prüfen Sie nicht nur die Möbel. Schauen Sie sich auch Wände, Böden und Fenster genau an.

Was gehört unbedingt rein?

• Zustand der Räume: Notieren Sie jede Kleinigkeit – Kratzer im Parkett, Flecken an der Wand, eine lockere Türklinke. Je genauer, desto besser.
• Funktionstests: Probieren Sie alles aus: Funktionieren die technischen Geräte? Laufen alle Wasserhähne, geht das Licht, wird die Heizung warm?
• Zählerstände: Lesen Sie die aktuellen Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung ab. Halten Sie diese mit Datum fest.
• Anzahl der Schlüssel: Schreiben Sie genau auf, wie viele Schlüssel (Wohnung, Briefkasten, Keller) Sie übergeben haben. Nichts ist ärgerlicher als ein fehlender Schlüssel am Ende.

Wenn alles aufgeschrieben ist, lassen Sie das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben. So wird es zu einem wichtigen Dokument, das für alle Klarheit schafft.

Die Inventarliste beim Einzug und Auszug prüfen

Bei einem Mietvertrag für eine möblierte Wohnung auf Zeit ist die Inventarliste fast noch wichtiger als das Protokoll für die Wohnung selbst. Schließlich stellen Sie Ihr Eigentum zur Verfügung. Sie möchten es natürlich in gutem Zustand zurückbekommen.

Nutzen Sie die Inventarliste aus dem Mietvertrag als Ihre Checkliste. Gehen Sie beim Einzug und Auszug jeden einzelnen Punkt gemeinsam mit dem Mieter durch.

Ein genauer Abgleich der Inventarliste schützt vor Streit. Er zeigt klar, was da war und ob während der Mietzeit etwas kaputt oder verloren gegangen ist.

Ein echter Profi-Tipp: Machen Sie Fotos vom Zustand der Möbel und Geräte bei Einzug. Diese Bilder sind eine große Hilfe, um den Zustand bei Auszug fair zu beurteilen. So haben Sie einen direkten Vorher-Nachher-Vergleich und eine gute Grundlage für Gespräche.

Normale Abnutzung von echten Schäden unterscheiden

Nicht jeder Kratzer ist gleich ein Schaden, den der Mieter bezahlen muss. Das ist ein wichtiger Punkt, den viele falsch einschätzen. Das Gesetz unterscheidet klar zwischen normaler Abnutzung und echten Schäden, die der Mieter verursacht hat.

Normale Abnutzung entsteht durch den alltäglichen Gebrauch. Sie ist mit der Miete schon bezahlt. Echte Schäden gehen darüber hinaus. Sie entstehen durch falsche Nutzung, Unachtsamkeit oder Absicht.

Tabelle zur Unterscheidung

Diese Unterscheidung ist sehr wichtig, wenn es um die Rückzahlung der Kaution geht. Für normale Gebrauchsspuren dürfen Sie kein Geld behalten. Nur wenn ein Schaden klar über die normale Abnutzung hinausgeht, können Sie die Reparaturkosten fair von der Kaution abziehen.

Fragen aus der Praxis: Kurz und bündig beantwortet

Ein Mietvertrag für eine möblierte Wohnung auf Zeit wirft in der Praxis immer wieder die gleichen Fragen auf. Hier bekommen Sie klare und direkte Antworten auf die Punkte, die Vermieter am häufigsten beschäftigen.

Was ist der größte Fehler bei einem Zeitmietvertrag?

Der teuerste Fehler ist ein fehlender oder unklarer Befristungsgrund im Vertrag. Ohne einen rechtlich guten Grund, der schwarz auf weiß steht (zum Beispiel Eigenbedarf), wird aus Ihrem befristeten Vertrag automatisch ein unbefristeter. Das wirft Ihre ganze Planung über den Haufen und kann richtig teuer werden.

Darf ich die Miete für eine möblierte Wohnung einfach so festlegen?

Nicht ganz. Sie dürfen natürlich einen Möblierungszuschlag verlangen. Aber die Mietpreisbremse gilt in vielen Städten auch hier. Der Zuschlag muss fair und nachvollziehbar sein. Gut bewährt hat sich hier zum Beispiel die Berechnung nach dem „Hamburger Modell“. Eine willkürlich hohe Miete ist verboten und kann rechtliche Folgen haben.

Eine faire Miete ist die Grundlage für ein gutes Mietverhältnis. Wenn Sie den Möblierungszuschlag klar berechnen, sind Sie nicht nur rechtlich sicher. Sie schaffen auch Vertrauen bei Ihrem Mieter.

Wer zahlt, wenn an den Möbeln etwas kaputtgeht?

Ganz einfach: Der Mieter haftet für alle Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Ein Rotweinfleck auf dem Sofa? Das ist ein klarer Fall für den Mieter. Leichte Kratzer auf der Tischplatte nach einem Jahr Nutzung? Das ist normale Abnutzung. Ihr wichtigstes Werkzeug ist hier eine genaue Inventarliste mit Fotos beim Einzug. Damit halten Sie den Zustand fest und haben im Notfall einen Beweis.

Pauschalmiete oder Nebenkostenvorauszahlung – was ist besser?

Für die Vermietung auf Zeit ist eine Pauschalmiete fast immer die klügere Lösung. Sie macht das Leben für beide Seiten deutlich einfacher.

• Ihr Vorteil als Vermieter: Sie sparen sich die komplizierte und oft nervige Jahresabrechnung der Nebenkosten. Das ist eine riesige Erleichterung bei der Verwaltung.
• Der Vorteil für Mieter: Klare Kosten, keine bösen Überraschungen. Der Mieter weiß genau, was er zahlen muss, und muss keine Nachzahlung fürchten.

Diese unkomplizierte Lösung passt einfach perfekt zum Wohnen auf Zeit und kommt bei den meisten Mietern super an.

Muss ich wirklich für jede Kleinigkeit eine Klausel im Vertrag haben?

Nicht für jede winzige Kleinigkeit, aber für die wichtigen Spielregeln auf jeden Fall. Je klarer Ihr Mietvertrag ist, desto weniger Raum gibt es später für Diskussionen oder Streit. Themen wie die Endreinigung, ein Rauchverbot oder die geltende Hausordnung gehören immer schriftlich geregelt. Sehen Sie den Vertrag als Ihren besten Schutz vor Missverständnissen.

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