Wohnung auf Zeit untervermieten: Ein kluger Plan

Sie wollen Ihre Wohnung für eine Weile untervermieten? Das ist eine tolle Idee. So können Sie Ihre Mietkosten bezahlen, während Sie verreisen oder woanders arbeiten. Aber bevor Sie eine Anzeige erstellen, müssen wir über die Grundlagen reden. Wer hier Fehler macht, riskiert Ärger oder sogar die Kündigung der eigenen Wohnung.

Die wichtigsten Regeln für die Untervermietung

Eine Wohnung auf Zeit zu vermieten ist mehr als nur den Schlüssel zu übergeben. Es ist ein rechtlicher Schritt, der klare Regeln braucht. Ihr Plan steht und fällt mit zwei wichtigen Punkten: der schriftlichen Erlaubnis Ihres Vermieters und einem guten Untermietvertrag. Ohne diese beiden Dokumente ist Ihr Vorhaben riskant.

Diese Grafik zeigt die drei wichtigen Säulen. Behalten Sie diese für eine sichere Untervermietung im Blick.

Jeder einzelne Schritt sichert Sie ab. Das beginnt bei der Erlaubnis, geht über den Vertrag und endet bei der Vermeidung von Fehlern.

Die Erlaubnis ist keine reine Formsache

Ihr erster und wichtigster Weg führt immer zum Vermieter. Holen Sie sich unbedingt seine schriftliche Zustimmung. Eine mündliche Zusage am Telefon oder im Treppenhaus ist nett. Im Streitfall ist sie aber fast wertlos. Ohne schriftliche Erlaubnis verstoßen Sie gegen Ihren Mietvertrag.

Seien Sie sich des Risikos bewusst: Eine unerlaubte Untervermietung kann zu einer Abmahnung führen. Im schlimmsten Fall droht die fristlose Kündigung Ihrer Wohnung. Das ist es nicht wert.

Warum ein schriftlicher Vertrag so wichtig ist

Der Untermietvertrag ist Ihr Schutzschild – und das Ihres Untermieters. Er schafft klare Regeln und legt alles deutlich fest. Hier gehört alles hinein, was später zu Streit führen könnte:

• Die genaue Mietdauer von Tag X bis Tag Y.
• Die genaue Miete und die Nebenkosten.
• Die Höhe der Kaution als Sicherheit für Schäden.
• Klare Regeln zur Nutzung der Wohnung und Ihrer Möbel.

Nehmen Sie nicht einfach irgendeine Vorlage aus dem Internet. Ein guter Vertrag ist immer auf Ihre Situation angepasst. Möchten Sie mehr über die Vorteile und Regeln erfahren? Lesen Sie unseren Ratgeber zum Thema Mieten auf Zeit.

Typische Fehler von Anfang an vermeiden

Gerade am Anfang macht man schnell Fehler. Ein Klassiker: Die Miete ist zu hoch. Eine Untervermietung soll Ihre Kosten decken, nicht Sie reich machen. Ein zu hoher Mietpreis kann rechtliche Folgen haben. Genauso schlimm ist es, kein Übergabeprotokoll zu schreiben. Das führt später bei Auszug oft zu Ärger.

Die Erlaubnis vom Vermieter richtig einholen

Bevor Sie eine Anzeige schreiben, kommt der wichtigste Schritt: das Gespräch mit Ihrem Vermieter. Ohne seine schriftliche Erlaubnis ist Ihr Plan, die Wohnung auf Zeit unterzuvermieten, nicht erlaubt. Im Ernstfall riskieren Sie eine Abmahnung oder sogar die fristlose Kündigung Ihrer Wohnung.

Ihr Ziel ist eine offizielle, schriftliche Zustimmung. Ein Nicken im Treppenhaus oder eine Zusage am Telefon reicht nicht aus. Im Streitfall haben Sie dann nichts in der Hand. Bereiten Sie Ihre Anfrage also gut und sorgfältig vor.

Was genau ist ein „berechtigtes Interesse“?

Als Mieter haben Sie ein Recht auf die Zustimmung zur Untervermietung. Aber nur, wenn Sie ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen können. Wichtig: Dieses Interesse muss erst nach Ihrem Einzug entstanden sein. Es geht darum, dass sich Ihr Leben geändert hat. Deshalb können Sie die Wohnung für eine Zeit nicht selbst nutzen.

Ein berechtigtes Interesse haben Sie, wenn Sie gute persönliche oder finanzielle Gründe nennen können. Nur aus Bequemlichkeit oder um schnell Geld zu verdienen, funktioniert das nicht.

Typische Gründe, die Vermieter anerkennen müssen, sind zum Beispiel:

• Beruflicher Auslandsaufenthalt: Sie müssen für mehrere Monate für ein Projekt in eine andere Stadt oder ins Ausland.
• Auslandssemester oder Praktikum: Als Student sind Sie ein oder zwei Semester an einer anderen Uni.
• Längere Reise: Sie machen eine Weltreise oder nehmen eine Auszeit. In der Zeit wollen Sie die Mietkosten decken.
• Pflege von Angehörigen: Ein Familienmitglied in einer anderen Stadt braucht für eine Weile Ihre Hilfe.
• Finanzielle Entlastung: Wenn Sie Ihre Miete nur noch schwer bezahlen können, hilft die Untervermietung, die Wohnung zu halten.

Ihre Begründung muss für den Vermieter verständlich und vor allem ehrlich sein. Erklären Sie Ihre Situation klar, ohne zu übertreiben.

So schreiben Sie den Brief an den Vermieter

Stellen Sie Ihre Anfrage am besten immer schriftlich, idealerweise per Einschreiben. So haben Sie einen sicheren Nachweis. In Ihrem Schreiben bitten Sie um Erlaubnis für einen festen Zeitraum. Nennen Sie auch die Person, die einziehen soll, falls Sie diese schon kennen.

Ein guter Brief ist höflich, klar und informativ. Diese Punkte dürfen nicht fehlen:

1. Ihre Bitte: Schreiben Sie klar, dass Sie um Erlaubnis zur Untervermietung für einen bestimmten Zeitraum bitten.
2. Ihre Begründung: Erklären Sie Ihr berechtigtes Interesse. Schildern Sie kurz und sachlich Ihre Situation (z. B. „wegen eines sechsmonatigen Projekts in München vom 01.03. bis 31.08.“).
3. Infos zum Untermieter: Nennen Sie Name und Kontaktdaten der Person, die einziehen wird. Erklären Sie kurz, warum Sie diese Person für verlässlich halten.
4. Der genaue Zeitraum: Geben Sie den genauen Start- und Endtermin der geplanten Untervermietung an.

Profi-Tipp: Zeigen Sie Ihrem Vermieter, dass Sie die Sache ernst nehmen. Bieten Sie an, ihm wichtige Unterlagen des Untermieters zu zeigen. Das können eine Selbstauskunft oder eine Ausweiskopie sein. Das schafft Vertrauen.

Sind Sie bei dem Schreiben unsicher? In unserem großen Leitfaden zum Thema Wohnung auf Zeit vermieten finden Sie weitere Tipps und Beispiele.

Das wichtige BGH-Urteil zur Gewinnabsicht

Ein sehr wichtiger Punkt bei Ihrer Anfrage ist das Geld. Eine Untervermietung soll Ihre Kosten decken. Sie soll nicht zu Ihrem Geschäft werden. Ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hat hier für klare Regeln gesorgt.

Ein echter Meilenstein ist das BGH-Urteil vom Januar 2026. Es hat die Regeln für die Untervermietung auf Zeit stark verändert. In dem Fall mietete jemand eine Wohnung für 460 € kalt. Er vermietete sie aber für 962 € weiter. Der BGH entschied klar: Nur um Gewinn zu machen, ist kein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB. Der Vermieter darf dann nicht nur die Zustimmung verweigern. Er kann dem Hauptmieter sogar kündigen. Mehr zu dieser wegweisenden Entscheidung findest du bei ETL-Rechtsanwälte.

Für Sie bedeutet das: Ihre Untermiete sollte Ihre eigene Warmmiete decken. Dazu kommt ein fairer Aufschlag für Möbel, Strom und Internet. Ein zu hoher Preis wird als Gewinnabsicht gesehen. Das bringt Ihre Anfrage zu Fall. Seien Sie hier also fair und offen.

Der Untermietvertrag: Ihr Schutzschild für eine sorgenfreie Zeit

Das Okay vom Vermieter ist da – herzlichen Glückwunsch! Jetzt kommt der nächste, sehr wichtige Baustein für Ihr Vorhaben: der Untermietvertrag. Ich sehe es immer wieder: Viele nehmen die erste Vorlage aus dem Netz. Sie denken, damit ist alles erledigt. Das ist aber zu kurz gedacht und kann später Ärger machen.

Ein guter, sauber gemachter Untermietvertrag ist Ihr wichtigster Schutz. Er regelt alles schwarz auf weiß. So kommt es erst gar nicht zu den typischen Streitereien. Sie können wirklich beruhigt sein, während jemand anderes in Ihrer Wohnung wohnt.

Das Grundgerüst, das in jeden Vertrag gehört

Ein vollständiger Vertrag ist das A und O. Wichtig ist, dass er genau zum befristeten Wohnen passt. Ihr Untermieter ist ja nur für eine begrenzte Zeit da. Und für eine möblierte Wohnung gelten andere Regeln. Eine Standardvorlage für eine normale, unbefristete Vermietung passt hier nicht.

Diese Punkte sind das Minimum und müssen rein:

• Wer mietet von wem? Vollständige Namen und Adressen von Ihnen als Hauptmieter und Ihrem Untermieter.
• Was wird vermietet? Die genaue Anschrift der Wohnung, mit Etage und welche Zimmer genutzt werden (z. B. „Wohnung im 2. OG links, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad“).
• Wie lange genau? Ein klares Start- und Enddatum. Bei einer Befristung ist das sehr wichtig, damit es am Ende keine Diskussionen gibt.
• Was kostet der Spaß? Eine klare Aufschlüsselung der Miete: Kaltmiete, Nebenkostenpauschale und die daraus folgende Gesamtmiete.

Mit diesen Grunddaten schaffen Sie von Anfang an klare Verhältnisse. Seien Sie hier so genau wie möglich. Das erspart Ihnen später endlose Diskussionen.

Die Klauseln, die Sie wirklich absichern

Neben den Grunddaten gibt es noch ein paar besondere Klauseln. Diese dürfen in einem Vertrag für eine Wohnung auf Zeit nicht fehlen. Sie sind Ihre Absicherung gegen die häufigsten Probleme, die leider immer wieder vorkommen.

Ein guter Vertrag denkt an den Ernstfall, damit dieser gar nicht erst eintritt. Mein Tipp aus Erfahrung: Klären Sie lieber ein Detail zu viel als eines zu wenig.

Achten Sie unbedingt darauf, dass diese Punkte gut geregelt sind:

1. Die Kaution Die Kaution ist Ihr finanzieller Airbag für den Notfall. Zum Beispiel für Schäden in der Wohnung oder fehlende Miete. Gesetzlich darf sie maximal drei Kaltmieten hoch sein. Halten Sie schriftlich fest, wann sie bezahlt werden muss. Und unter welchen Bedingungen Sie sie nach dem Auszug wieder zurückzahlen.

2. Die Hausordnung Ganz wichtig: Die Hausordnung, die Sie von Ihrem Vermieter bekommen haben, gilt auch für Ihren Untermieter. Geben Sie ihm eine Kopie. Nehmen Sie die Einhaltung in den Vertrag auf. Das betrifft Klassiker wie Ruhezeiten, Mülltrennung oder die Nutzung vom Fahrradkeller.

3. Schönheitsreparaturen Bei kurzen Mietzeiten sind Schönheitsreparaturen durch den Untermieter sehr unüblich. Legen Sie stattdessen fest, dass die Wohnung im selben Zustand zurückgegeben werden muss, wie sie übergeben wurde. Normale Abnutzung ist natürlich ausgenommen.

4. Kündigungsregeln Ein befristeter Vertrag läuft zum vereinbarten Datum einfach aus. Eine normale Kündigung ist für beide Seiten meist ausgeschlossen. Sie sollten aber die Gründe für eine außerordentliche Kündigung regeln. Zum Beispiel bei schweren Verstößen wie fehlender Mietzahlung.

Suchen Sie eine gute Vorlage, die viele dieser Punkte schon enthält? Schauen Sie sich unseren Beitrag zum Muster-Mietvertrag für eine möblierte Wohnung an. Das ist eine gute Grundlage.

Übergabe und Inventar: Der oft unterschätzte Schlüssel zum Erfolg

Ein Schritt, den viele aus Bequemlichkeit vergessen, ist die Wohnungsübergabe. Hier entscheidet sich, ob der Auszug später glatt läuft oder im Streit endet. Ein genaues Übergabeprotokoll ist hier Ihr bester Freund.

Erstellen Sie eine genaue Liste aller Möbel und Gegenstände, die in der Wohnung bleiben. Gehen Sie diese Liste beim Einzug gemeinsam durch und schreiben Sie den Zustand auf. Machen Sie Fotos, besonders von kleinen, schon vorhandenen Macken oder Kratzern!

Am Ende unterschreiben beide das Protokoll. Damit ist der Zustand der Wohnung und der Möbel bei Mietbeginn für beide Seiten verbindlich. Dieses Dokument ist Gold wert, wenn es beim Auszug Streit über angebliche neue Schäden gibt. Es schützt Ihr Eigentum und schafft von Anfang an Vertrauen.

So findest du den richtigen Mietpreis für deine Wohnung

Die Preisfrage ist die schwierigste, wenn Sie Ihre Wohnung auf Zeit untervermieten wollen. Ist der Preis zu hoch, riskieren Sie rechtlichen Ärger. Ist er zu niedrig, zahlen Sie am Ende drauf. Das Ziel ist ein goldener Mittelweg: ein fairer Preis, der Ihre Kosten deckt, für Ihren Untermieter klar ist und Sie rechtlich absichert.

Die Basis für Ihre Rechnung ist immer Ihre eigene Warmmiete. Das ist der Betrag, den Sie selbst jeden Monat an Ihren Vermieter zahlen. Also Miete mit allen Nebenkosten wie Heizung und Wasser. Darauf dürfen Sie dann einen fairen Aufschlag für die Abnutzung Ihrer Möbel packen.

So berechnen Sie den Möblierungszuschlag

Hier haben Sie den größten Spielraum, aber auch das größte Risiko für Fehler. Es geht darum, den Wertverlust Ihrer Einrichtung fair zu berechnen. Eine Methode, die sich bewährt hat und von Gerichten oft als fair gesehen wird, ist das „Hamburger Modell“.

Keine Sorge, das klingt schwerer als es ist. Im Grunde machen Sie Folgendes:

• Finden Sie den Zeitwert Ihrer Möbel: Nehmen Sie den Neupreis Ihrer Einrichtung. Ziehen Sie für jedes Jahr, das Sie die Möbel schon haben, pauschal 10 % ab. Nach zehn Jahren sind die Möbel praktisch abgeschrieben.
• Berechnen Sie den monatlichen Zuschlag: Vom errechneten Zeitwert nehmen Sie dann 2 %. Das Ergebnis ist Ihr monatlicher Möblierungszuschlag.

Ein kurzes Beispiel: Ihre Einrichtung hat neu 5.000 € gekostet und ist zwei Jahre alt. Der Zeitwert liegt also bei 4.000 €. Davon 2 % sind 80 € – das ist Ihr monatlicher Zuschlag.

Ein wichtiger Gedanke: Der Zuschlag soll den Wertverlust ausgleichen, nicht den Neukauf bezahlen. Bleiben Sie realistisch und nachvollziehbar, dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Es gibt auch andere Wege, den Zuschlag zu berechnen. Mit dem „Hamburger Modell“ haben Sie aber eine gute und anerkannte Grundlage. Wenn Sie sich genauer damit beschäftigen wollen, weil Sie Ihre Wohnung möbliert vermieten möchten, lohnt sich ein genauerer Blick.

Diese Kosten dürfen Sie weitergeben

Neben der Warmmiete und dem Möblierungszuschlag gibt es noch andere laufende Kosten. Diese können Sie an Ihren Untermieter weitergeben. Wichtig ist nur, dass Sie alles klar im Untermietvertrag auflisten, am besten als Pauschale.

Typische Posten sind hier:

• Stromkosten: Läuft der Vertrag weiter auf Sie, können Sie eine monatliche Pauschale ansetzen.
• Internet und Telefon: Die Kosten für Ihren Anschluss dürfen Sie komplett umlegen.
• Rundfunkbeitrag: Auch den GEZ-Beitrag können Sie fair aufteilen und weitergeben.

Hauptsache, Sie listen diese Punkte klar im Vertrag auf. So weiß Ihr Untermieter von Anfang an, was im Preis alles drin ist. Dann gibt es später keine Diskussionen.

Achtung, Mietpreisbremse!

In vielen deutschen Städten – ja, auch in Hannover, Berlin oder München – gibt es die Mietpreisbremse. Und die gilt auch für die Untervermietung, das wird oft vergessen! Die Regel besagt: Die Miete bei einer Neuvermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigen.

Für Sie heißt das: Selbst wenn Sie alle Ihre Kosten und einen Möblierungszuschlag zusammenrechnen, darf die Gesamtmiete diese Grenze nicht überschreiten. Ein zu hoher Aufschlag kann teuer werden. Ihr Untermieter könnte die Miete sonst später kürzen. Informieren Sie sich also vorher, wie die Vergleichsmiete in Ihrer Gegend ist.

Um das Ganze klarer zu machen, hier eine kleine Beispielrechnung. So kann ein fairer Untermietpreis aussehen.

Beispielrechnung für einen fairen Untermietpreis

So eine klare Aufschlüsselung schafft Vertrauen. Sie gibt beiden Seiten die Sicherheit, dass alles fair abläuft.

Vom Inserat zum Wunschmieter: So findest du die richtige Person

Okay, der rechtliche Teil ist erledigt und Ihr Mietpreis steht. Jetzt wird es persönlich: Sie suchen eine Person, der Sie Ihr Zuhause anvertrauen können. Der Weg dorthin führt über eine gelungene Anzeige. Sehen Sie sie als Ihre Visitenkarte. Sie ist der erste Filter, um die richtigen Leute anzuziehen, wenn Sie Ihre Wohnung auf Zeit untervermieten möchten.

Eine richtig gute Anzeige spart Ihnen unglaublich viel Zeit und Nerven. Sie beantwortet die wichtigsten Fragen schon vorab. So melden sich unpassende Kandidaten gar nicht erst. Das Ziel ist nicht, hunderte Anfragen zu bekommen. Sie wollen eine Handvoll, die wirklich passen.

Ihre Anzeige: Mehr als nur Fotos und Text

Glauben Sie mir, Menschen entscheiden online in Sekunden, ob sie etwas interessant finden. Dieser erste Eindruck entsteht fast nur durch Ihre Fotos.

• Licht, Licht und noch mehr Licht: Machen Sie die Fotos am besten an einem hellen, sonnigen Tag. Alle Vorhänge auf, alle Lampen an! Helle, freundliche Bilder wirken sofort einladend und professionell.
• Klar Schiff machen: Die Wohnung muss nicht nur sauber, sondern richtig aufgeräumt sein. Persönlicher Kram wie Familienfotos oder Kleidung auf dem Stuhl hat hier nichts zu suchen. Ihr möglicher Mieter soll sich vorstellen können, selbst dort zu leben, nicht als Gast bei Ihnen.
• Zeigen Sie, was Sie haben: Fotografieren Sie jeden Raum, am besten aus verschiedenen Ecken. Vergessen Sie das Bad, die Küche und besondere Dinge wie einen Balkon, den Keller oder den schönen Ausblick nicht.

Der Anzeigentext ist Ihr zweites Ass im Ärmel. Hier geht es um Klarheit und Ehrlichkeit. Nichts ist ärgerlicher, als bei einer Besichtigung festzustellen, dass die Wohnung ganz anders ist als beschrieben.

Ich habe über die Jahre gelernt, dass eine klare Struktur im Text Gold wert ist. So geht’s:

1. Titel, der sofort alles sagt: Seien Sie genau. Zum Beispiel: „Sonnige 2-Zimmer-Wohnung in Linden-Nord für 6 Monate zur Untermiete“.
2. Die harten Fakten: Listen Sie die Eckdaten übersichtlich auf: Größe in m², Zimmerzahl, genauer Mietzeitraum (von/bis), Kaltmiete, Nebenkosten, Gesamtmiete und die Kaution.
3. Die Seele der Wohnung: Beschreiben Sie jetzt die Wohnung und ihre Vorteile. Ist sie besonders ruhig? Gibt es einen sonnigen Balkon? Wie ist die Küche ausgestattet (Spülmaschine, Kaffeemaschine)?
4. Die Lage ist entscheidend: Wo genau liegt die Wohnung? Wie weit ist es zur nächsten Bahn-Haltestelle? Was ist in der Nähe – Supermarkt, Park, nettes Café?
5. Wer sind Sie und wen suchen Sie? Ein, zwei persönliche Sätze über Sie und was Ihnen wichtig ist, schaffen Vertrauen. Zum Beispiel, dass Sie einen zuverlässigen Nichtraucher ohne Haustiere suchen.

Eine ehrliche und vollständige Anzeige ist ein Zeichen von Respekt. Sie zeigt, dass Sie ein seriöser Partner sind – und genau solche Leute ziehen Sie damit auch an.

Die Spreu vom Weizen trennen

Sobald die ersten Anfragen kommen, beginnt die Auswahl. Ihr Ziel ist es, eine vertrauenswürdige Person zu finden. Sie soll pünktlich ihre Miete zahlen und pfleglich mit Ihren Sachen umgehen. Fragen Sie bei interessanten Kandidaten ruhig nach ein paar Unterlagen.

Eine kleine Checkliste, was sich bewährt hat:

• Mieterselbstauskunft: Eine Vorlage finden Sie schnell online. Sie gibt Ihnen einen guten Überblick zur persönlichen und finanziellen Situation.
• Einkommensnachweise: Die letzten drei Gehaltsabrechnungen sind Standard. Sie zeigen, ob die Miete bezahlt werden kann.
• SCHUFA-Auskunft: Ein Klassiker, der Ihnen etwas über die bisherige Zahlungsmoral verrät.
• Kopie des Personalausweises: Damit prüfen Sie die Identität Ihres Gegenübers.

Der letzte und oft entscheidende Schritt ist das persönliche Gespräch, gerne auch per Videoanruf. Hier bekommen Sie ein Gefühl für die Person. Wirkt sie sympathisch und echt? Beantwortet sie Ihre Fragen offen? Vertrauen Sie hier unbedingt auch auf Ihr Bauchgefühl. Wenn sich irgendetwas komisch anfühlt, sagen Sie lieber ab. Es gibt genug passende Leute, die eine Wohnung auf Zeit zu vermieten suchen – Sie müssen nicht den erstbesten nehmen.

Vertrag in der Tasche? Kläre jetzt Steuern und Versicherung

Der Untermietvertrag ist unterschrieben, der passende Mieter gefunden – Glückwunsch, ein riesiger Schritt ist geschafft! Bevor Sie die Schlüssel übergeben, stehen aber noch zwei wichtige Themen an: Ihr Versicherungsschutz und die Steuern. Diese letzten Schritte sorgen dafür, dass Sie am Ende keine böse Überraschung erleben und wirklich sicher sind.

Schauen wir zuerst auf Ihre Versicherungen. Viele glauben fälschlich, ihre private Haftpflicht- oder Hausratversicherung würde bei Schäden durch Untermieter automatisch zahlen. Das ist leider oft ein Irrtum.

Prüf deinen Versicherungsschutz ganz genau

Ihre Hausratversicherung schützt Ihr Eigentum, zum Beispiel bei einem Feuer oder Wasserschaden. Die meisten Verträge schließen aber Schäden aus, die von Untermietern verursacht werden. Das gilt besonders, wenn die Wohnung auf Zeit untervermietet wird. Ähnlich ist es bei der privaten Haftpflichtversicherung. Sie zahlt, wenn Sie jemand anderem einen Schaden zufügen. Aber nicht unbedingt, wenn Ihr Untermieter Ihre Möbel beschädigt.

Deshalb: Fragen Sie unbedingt direkt bei Ihren Versicherungen nach. Sagen Sie ihnen klar, dass Sie für einen bestimmten Zeitraum untervermieten. Manche Anbieter haben dafür spezielle Zusatztarife. Oder sie passen den Schutz gegen einen kleinen Aufpreis an.

Klar, die Kaution deckt einiges ab. Aber stellen Sie sich mal einen richtigen Küchenbrand vor – da reicht die Kaution nicht aus. Ein kurzer Anruf bei Ihrer Versicherung kostet Sie nichts. Er kann Sie im Ernstfall aber vor dem finanziellen Ruin bewahren.

Bitten Sie Ihren Untermieter am besten zusätzlich um den Nachweis einer eigenen, privaten Haftpflichtversicherung. Das schützt nicht nur ihn selbst. Es gibt auch Ihnen mehr Sicherheit, falls er aus Versehen Ihr Eigentum oder das eines Nachbarn beschädigt.

Steuern auf Einnahmen aus der Untervermietung

Das zweite große Thema sind die Steuern. Grundsätzlich gilt: Alle Einnahmen, die Sie mit der Untervermietung machen, müssen Sie in Ihrer Steuererklärung angeben. Das Ganze läuft unter „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“.

Die gute Nachricht zuerst: Es gibt einen Freibetrag. Liegt Ihr Gewinn – also die Einnahmen minus Ihrer Kosten – unter 520 Euro pro Jahr, bleibt er meistens steuerfrei. Aber Achtung: Überschreiten Sie diese Grenze auch nur um einen einzigen Euro, müssen Sie den kompletten Gewinn versteuern.

Sie können aber alle Ausgaben, die Ihnen durch die Untervermietung entstehen, als Werbungskosten absetzen. Dazu gehören zum Beispiel:

• Ihre eigene Miete, die Sie an den Vermieter zahlen (anteilig für den untervermieteten Zeitraum)
• Kosten für Strom, Internet und Heizung
• Gebühren für Ihre Anzeigen auf Online-Portalen

Gerade in Städten mit wenigen Wohnungen wie Hannover spielt die Untervermietung auf Zeit eine immer größere Rolle. Dort macht sie zwar noch unter 5 % der Anzeigen aus, aber die Nachfrage wächst. Besonders von Monteuren. Hier müssen Sie zusätzlich die Mietpreisbremse beachten. Das macht eine faire und legale Preisgestaltung noch wichtiger. Mehr spannende Einblicke in die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt gibt es beim BBSR.

Die häufigsten Fragen zur Untervermietung auf Zeit

Wer seine Wohnung zeitweise untervermieten will, hat oft die gleichen Fragen zu Recht und Praxis. Wir haben die wichtigsten Fragen für Sie gesammelt und beantworten sie hier – kurz, klar und aus der Praxis.

Darf mein Vermieter einfach „Nein“ sagen?

Nein, in den meisten Fällen kann er das nicht. Sobald Sie ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen können, muss Ihr Vermieter zustimmen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie für ein paar Monate beruflich ins Ausland müssen. Oder wenn Sie während einer langen Reise die Mietkosten decken wollen.

Ein Veto kann der Vermieter nur einlegen, wenn es wirklich gute Gründe gibt. Das wäre etwa der Fall, wenn die Wohnung durch den Untermieter zu voll wäre. Oder wenn die Person des Untermieters für den Vermieter nicht zumutbar ist. Nur um Geld zu verdienen, gilt nach einem Urteil des BGH übrigens nicht als berechtigtes Interesse.

Ganz wichtig: Ihr Grund für die Untervermietung muss erst nach Ihrem Einzug entstanden sein. Ein Auslandssemester, das schon bei der Unterzeichnung Ihres Mietvertrags feststand, zählt hier leider nicht als Grund.

Was droht mir, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?

Ganz ehrlich? Tun Sie es nicht. Eine Untervermietung ohne die schriftliche Zusage Ihres Vermieters ist eine klare Vertragsverletzung. Das kann Sie teuer zu stehen kommen. Im ersten Schritt bekommen Sie eine Abmahnung. Darin werden Sie aufgefordert, das Ganze sofort zu beenden.

Wenn Sie das ignorieren, ist der nächste Schritt die fristlose Kündigung. Und plötzlich stehen Sie selbst ohne Wohnung da. Holen Sie sich deshalb immer, wirklich immer, die schriftliche Zustimmung. Tun Sie das, bevor Sie eine Anzeige schalten. Der ganze Ärger lohnt sich einfach nicht.

Muss ich die Einnahmen versteuern?

Ja, Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Aber es gibt eine gute Nachricht, die viele nicht kennen: eine Freigrenze für den Gewinn.

• Solange Ihr Gewinn – also die Einnahmen minus Ihre eigenen Mietkosten und Ausgaben – unter 520 Euro im Jahr liegt, sind Sie meistens auf der sicheren Seite und müssen nichts versteuern.
• Aber Achtung: Überschreiten Sie diese Grenze auch nur um einen einzigen Euro, müssen Sie den kompletten Gewinn in Ihrer Steuererklärung angeben und versteuern.

Führen Sie also genau Buch über Ihre Einnahmen und Ausgaben. Das erspart Ihnen später böse Überraschungen vom Finanzamt.

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